Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки, что это такое? Кредитование клиентов, которое направлено на покупку жилой недвижимости, отличается своей долговременностью. Каждым кредитором изъявляется желание завладеть всё большим количеством ипотечных заёмщиков, так как они получают хорошую прибыль в виде процентных ставок от выдачи кредитных средств и платежей за обслуживание ипотеки.

Даже небольшая положительная стабилизация экономики государства не повлияла на утверждение смягчающих условий в предоставлении кредитов. Ведь недополучив даже 1 % от суммы ипотечных кредитов банк фактически и не ощутит данный показатель. Что касаемо кредитных заёмщиков, то данное уменьшение значительно облегчит ипотечное бремя. Вероятность переоформления договора на более лояльные условия кредитования называется рефинансированием ипотечного кредита. Начиная с 2017 года, на основаниях ухудшения экономики России, что отрицательно отразилось фактически на всех гражданах, перезаключение долговых обязательств оказалось очень востребованным процессом.

Что такое процедура рефинансирования ипотечного кредита и её виды?

Формально, рефинансирование ипотеки – это перекредитование имеющегося кредита по ипотеке на значительно низкие процентные ставки, что делает его более выгодным для заёмщика.

Такой процесс можно сделать для перехода на лучшие условия кредитования, в случае, когда клиенту не подходят процентные ставки, суммы ежемесячных взносов, возникает необходимость вывода недвижимости из залогового имущества для осуществления его продажи, а также из-за некачественного обслуживания банка.

Выделяют такие виды рефинансирования ипотечного кредита:

  • Происходит вывод жилой недвижимости из-под залогового имущества. Заёмщиком оформляется кредит на потребительские цели без предоставления залога, что погашает ипотечный кредит. Однако такое кредитование провоцирует увеличение суммы задолженности из-за больших процентных ставок, но жильё будет находиться в полноправной собственности клиента.
  • Перевод права на залоговое имущество с одного банка на другой. Оформляется новое ипотечное кредитование в другом банке и на него переоформляется привлеченное залоговое имущество в первом банке-кредиторе. Тем самым перекрывается задолженность в одном банке за счёт другого. Данный вариант удобный тем, что в пределах рефинансирования предполагается уменьшение суммы ипотечного кредита.
    Как пример, при изначальном оформлении жилищного кредита в «Россельхозбанке» можно перекредитовать ипотеку на более выгодное ипотечное кредитование в «Сбербанке России», который переоформляет залог на себя. И выданные средства Сбербанком перекрывают полностью задолженность в Россельхозбанке.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Снижение суммы ежемесячного взноса

Изъявляя желание перекредитоваться кредитозаёмщик вправе оформить ипотеку на любой срок по согласованию с банковской организацией. Такой вариант позволяет снизить размер ежемесячных платежей за счёт понижения процентных годовых ставок или повышения периода кредитования на пару лет.

Обратите внимание! Имея незначительные отличия в процентных ставках соответственно увеличивается и переплата.

Рассмотрим пример: стоимость приобретаемой жилплощади равняется 3 000 000 рос. руб. Размер первоначального платежа составляет 20 %, ипотечный кредит выдается на 15 лет, годовая процентная ставка равняется 13.5 %. Выплата производилась 1 год, далее произошло рефинансирование на процентную ставку 11 % и на тот же период.

Показатели по ипотекеИзначально оформленный ипотечный кредитКредитование после рефинансирования
Размер2 400 0002 346 000
Годовые проценты13.5 %11 %
Период, лет1515
Сумма переплаты3 210 0002 453 000
Общий размер оформленного отдельного ипотечного кредита6 210 0004 799 000
Сумма фактически оплаченного первого кредита373 920
(из них 54 тыс. сумма «тела кредита»)
Сумма ежемесячного платежа31 16026 665
Окончательная сумма ипотеки6 210 0005 172 920

Можно сделать вывод, что экономя по 4 500 рос. руб. на каждом ежемесячном платеже, заёмщик сэкономит примерно 1 000 000 руб. И это с учётом увеличения периода ипотеки еще на один год после проведения рефинансирования.

Важно! В расчёте не учитывались дополнительные расходы, которые взимаются банком или другими службами за выполнение услуг (страхование, оплата оценочной стоимости и т.д.).

Рефинансирование ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита

Снижается переплата по ипотечному кредиту

Когда заёмщик не меняет сумму ежемесячных платежей, а наоборот сокращает период кредитования при рефинансировании, тогда сумма процентных переплат значительно уменьшается.

Рассмотрим пример на тех же показателях.

Показатели по ипотекеИзначально оформленный ипотечный кредитКредитование после рефинансирования
Размер2 400 0002 346 000
Годовые проценты13.5 %11 %
Период, лет1511
Сумма переплаты3 210 0001 730 000
Общий размер оформленного отдельного ипотечного кредита6 210 0004 076 000
Сумма фактически оплаченного первого кредита373 920
(из них 54 тыс. сумма «тела кредита»)
Сумма ежемесячного платежа31 16031 160
Окончательная сумма ипотеки6 210 0004 449 920

После осуществления рефинансирования сумма переплаты уменьшается свыше чем на 1 700 000 руб. за весь период предоставления ипотечного кредита.

Снимаем обременение с недвижимого имущества

Такой процесс происходит при смене ипотечного кредитования на потребительский кредит. На сегодняшний день установленные кредиторами процентные ставки дают возможность произвести данное рефинансирование хотя бы без всяких потерь для кредитозаёмщика, но и без выгоды.

Целесообразность данного рефинансирования заключается в том, что залоговая недвижимость полноправно переходит в собственность кредитозаёмщика и освобождается от обременения. Она может быть продана, подарена и т. д. без дополнительного соглашения с кредитором.

Как пример, стоимость приобретаемой всё той же жилплощади равняется 3 000 000 рос. руб. Размер первоначального платежа составляет 20 %, ипотечный кредит выдается на 10 лет, годовая процентная ставка равняется 13.5 %. Выплата производилась 5 лет, далее произошло рефинансирование с помощью потребительского кредита под годовую процентную ставку 12.9 % (данная ставка является реальной в «Сбербанке», однако её очень сложно заполучить).

Показатели по ипотекеИзначально оформленный ипотечный кредитКредитование после рефинансирования
Размер2 400 0002 346 000
Годовые проценты13.5 %12.9 %
Период, лет105
Сумма переплаты1 985 000568 500
Общий размер оформленного отдельного ипотечного кредита4 385 0002 138 500
Сумма фактически оплаченного первого кредита2 192 760
(из них 830,4 тыс. сумма «тела кредита»)
Сумма ежемесячного платежа36 54035 640
Окончательная сумма ипотеки4 385 0004 331 260

Итак, если учитывать расходы на страхование и иные дополнительные платежи, то размер обоих ипотечных кредитов будет фактически одинаковый. Но жилплощадь будет иметь обременение на протяжении 5 лет взамен указанных в ипотечном договоре 10-ти.

Рефинансирование при смене валюты ипотечного кредита

Рефинансирование ипотечного кредита, который был оформлен еще до 2014 года в иностранной валюте, стало актуальной возможностью для заёмщиков. Ведь значительный скачёк курса в то время повлиял на их платежеспособность. Однако не каждая банковская организация готова изменить валюту кредитования.

Важная информация! Данная услуга производится «Газпромбанком».

Для улучшения удобств в обслуживании ипотеки

«Сбербанком», банком «ВТБ-24» и еще несколькими крупными кредиторами осуществляется возможность обслуживания через официальные онлайн-сайты непосредственных организаций, а в большинстве случаев людям требуется производить взносы в отделениях банков, с помощью банкоматов или терминалов.

После рефинансирования ипотечного кредита возникает возможность личного освобождения от лишних поездок в поисках банкоматов, которые принимают купюры. Еще удобством выступает перевод ипотеки в финансовое учреждение, в котором у Вас открыт счёт для получения заработной платы.

Отрицательные стороны

Минусы рефинансированияОписание
Если ипотека погашается аннуитетными платежами, тогда рефинансирование его со второй половины периода является невыгоднымС таким видом погашения, первую половину срока выплачивается основная часть начисленных процентных ставок, а не основной суммы задолженности.
В таком случае рефинансирование лучше производить подразумевая улучшение удобств в обслуживании.
Сумма дополнительных расходов завышенаВ процессе рефинансирования ипотечного кредита заёмщику нужно будет заново предоставлять новому кредитору полный перечень документации на жилплощадь с учётом обновленного заключения эксперта-оценщика.
Важно! При рефинансировании ипотеки потребуется заново проходить процедуру страхования залогового имущества.
Надобность повторного прохождения всех этапов кредитованияКогда у заёмщика снизился доход либо произошло значительное ухудшение имущественного положения, тогда банком может быть не одобрено рефинансирование ипотечного кредита.
Однако отказ может последовать и по другим причинам, так как у каждого кредитора свои требования к заёмщикам и ипотечной недвижимости.

Кому подходит?

К категории клиентов, которым лучше провести рефинансирование ипотеки, относятся:

  1. Имеющие годовую процентную ставку хотябы на 1 % более, чем предполагается в «новом» банке.
  2. Обладатели аннуитетного графика погашения задолженности в первой половине периода ипотеки.
  3. Клиенты, которые оказались в затруднительном жизненном положении.
  4. Те, которые оформили ипотеку до 2015 года.
  5. Заёмщики маленьких банковских организаций, которые имеют неразвитую систему банкинга.

Есть возможность воспользоваться ипотечным калькулятором нашего сайта для расчета величины ипотечного кредита и ежемесячных взносов:

Стоимость квартиры:
Первоначальный взнос:
Срок кредита:
Процентная ставка:
Схема погашения
Единоразовая комиссия
Ежемесячная комиссия
Ежегодная комиссия

Виды ипотечных кредитов, которые подлежат рефинансированию

Ипотека, что подлежит рефинансированию, должна отвечать таким требованиям:

  • Задолженность должна была выплачиваться строго в установленные даты не менее 1 последнего года (однако лучше в период всей кредитной истории, так как имея даже одну просрочку, шанс одобрения в кредитовании значительно снижается). Особенно учитывается отсутствие текущей просроченной задолженности.
  • Неотъемлемым фактом является, что процесс рефинансирования возможен только после 6 месяцев существования ипотеки. Некоторыми банками устанавливается ограничения по суммам перекредитования, а именно – заёмщик обязан оплатить по первому кредитованию 20-50 % от стоимости недвижимости и только потом задумываться о рефинансировании.
  • Такой же показатель относится и к окончанию периода действия ипотечного кредита. Рефинансирование не произойдет, когда до выплаты ипотеки останется всего три месяца.
  • Ипотечный кредит должен быть без реструктуризации, тоесть в него не должны были вноситься изменения по оплате и периоду кредитования.

Алгоритм действий и необходимые документы

Изначально нужно проконсультироваться у кредитора, который предлагает рефинансирование ипотеки.

  1. Собирается перечень документации, а именно:
    — Заявление-анкета по установленной форме в банке (возможно заполнение посредством онлайн-ресурсов или совместно с представителем банка в отделении). Паспорт, подтверждающий гражданство России от кредитозаёмщика и созаёмщиков.

    Нужно знать! Если заёмщик состоит в официально зарегистрированном браке, тогда супруга (супруг) автоматически становится созаёмщиком невзирая на уровень дохода и трудоустройство.

    — Документ, подтверждающий доход: справка формы 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, по форме банка, выписка банка с личного счёта, дополнительные документы, что удостоверят иную прибыль (аренда, пособия и т.д.).
    — Подтверждение трудоустройства: ксерокопия трудовой книги. При наличии личного счёта в данном банке, на который перечисляется заработная плата, подтверждение не требуется.
    — Идентификационный номер плательщика налогов (ИНН) и страховой номер индивидуального лицевого счёта (СНИЛС).
    — Документация на действующий ипотечный кредит, который подлежит рефинансированию. К ним относятся: ипотечный договор, выписка банка, где указывается остаточная сумма погашения займа.

  2. Когда кредитора удовлетворяет поданная документация, тогда одобрение выносится на протяжении 5 дней. Однако срок рассмотрения может быть увеличен: дополнительный пересмотр документов, проверка кредитной истории, ведущий Вас специалист ушел на больничный (уволился, в отпуске) и не передал Ваше кредитное дело другому сотруднику.
    Обратите внимание! При одобрении рефинансирования заёмщик на протяжении 90 – 120 дней должен решить все вопросы с предыдущим кредитором.
  3. Происходит процесс получения разрешения от первого кредитора на возможность передачи залогового имущества или отказ в нём. Уточняется процесс погашения задолженности ранее установленного срока (потребуется ли написание заявления).
  4. Собирается документация на ипотечную недвижимость:
    — Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
    — Кадастровый паспорт.
    — Данные из домовой книги.
    — Уведомление, что нет задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  5. Все документы о недвижимости подаются в банковскую организацию, которая проведет рефинансирование ипотеки.
  6. Подписывается ипотечный договор и производится перечисление кредитных средств на счёт предыдущего кредитора. Ипотека, которая рефинансировалась, погашается.

    Важно! В обязательном порядке потребуется, чтоб первый банк выдал справку с указанием отсутствия претензий, которую нужно предоставить новому кредитору. Бесплатно она выдается на протяжении одного месяца, а на платной основе – в период 3-х рабочих дней (примерная стоимость от 500 до 1000 руб.).

  7. Переоформляется право владения залоговым имуществом. Банковскими организациями лично устанавливается, кем данный процесс будет проводиться: первоначальным залогодержателем или непосредственно заёмщиком.
    В любой ситуации длительность процедуры от 1 до 4-х месяцев, в период которой новая ипотека является необеспеченной, а процентная ставка временно завышена от 1% до 3%.
  8. Производится страхование залогового объекта от риска потери, что является дополнительными расходами. Редко, но получается сохранить предыдущее страхование. Но в основном страховые компании сотрудничает с конкретными банковскими учреждениями и отказывают в продолжении страхования при замене кредитора.
  9. Начинается оплата нового ипотечного кредита.

Выдвигаемые требования к заёмщику

Так как рефинансирование ипотеки является оформлением нового кредитования, то и требования, выдвигаемые к кредитозаёмщикам, стандартны.

Каждой банковской организацией могут утверждаться дополнительные условия в предоставлении ипотеки, однако большая часть из них предоставляют рефинансирование клиентам, которые соответствуют данным требованиям:

  • Возраст более 21-го года и менее 55-ти лет женщины, а мужчины – 60-ти лет.
  • Только граждане Российской федерации с имеющейся пропиской.
  • Наличие непрерывного трудового стажа на протяжении последнего полугодия и в течении последних 5-ти лет более одного года общего стажа.

Требования к ипотечному объекту, который подлежит рефинансированию

При рефинансировании ипотечного кредита, что был оформлен для покупки квартиры, комнаты, дома либо другого помещения, определяющегося как залоговое имущество, существуют такие общие требования:

  1. Залоговое имущество неизменно и соответствует первоначальной ипотеке.
  2. Не допускается наличие каких-либо обременений, помимо того банка, который оформлял первый ипотечный договор.
  3. Право на собственность данной недвижимости оформляется на законных основаниях с обязательным его регистрированием.
  4. До наступления момента передачи залогового имущества от одного кредитора к новоиспеченному, жильё не может сдаваться по договору найма.
  5. В данной жилплощади должны быть прописаны исключительно кредитозаёмщик и его близкие родственники.

Основные условия рефинансирования ипотеки

В отношении процесса проведения рефинансирования — каждым банком предусмотрены свои требования. Рассмотрим пример на кредитной организации «Альфа банк», которая выдает новое кредитование на таких условиях:

  • Максимальная сумма перекредитования составляет 60 000 000 рос. руб.
  • Минимальная стоимость жилплощади, по которой происходит рефинансирование, должна равняться 2 500 000 рос. руб.
  • Срок кредитования составляет 5-25 лет.
  • Процентная ставка рассчитывается исходя из продолжительности переоформляемой ипотеки. Средний показатель будет варьироваться от 12.5 % до 13.5 %. Для держателей зарплатных карт в данном банке процентная ставка снижается.
  • Когда клиент отказывается производить личное или титульное страхование, тогда ставка повышается примерно на 3 %.
  • Залоговое имущество по ипотечному кредиту должно быть расположено в конкретных городах России: Санкт-Петербург, Москва, Пермь, Кемерово, Екатеринбург, Уфа, Хабаровск и т.д. Еще учитывается, какая это жилплощадь: первичная или вторичная.Рефинансирование ипотечного кредита

Возможно ли получить налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет предусмотрен для всех покупателей жилой недвижимости с помощью ипотеки. Вычет возможно получить на оплаченные проценты по ипотеке либо непосредственно на стоимость самого жилья.

Важная информация! Получение налогового вычета возможно оформить лишь один раз в жизни.

Так как рефинансирование ипотечного кредита является замещением одного займа на другой, тогда налоговый вычет можно оформить, если он не был затребован ранее.

Клиент подает в налоговую действующий ипотечный договор и первоначально составленный, для того чтобы налоговый инспектор смог отследить достоверность указанного остатка по ипотеке.

Важно! Новый договор должен содержать целевое направление займа, а именно рефинансирование ипотечного кредита. Налоговый вычет может быть затребован только на жилищное кредитование, а не на потребительское.

Заключение

Имея нестабильную экономическую ситуацию в стране каждому заёмщику хочется снизить ежемесячную кредитную нагрузку, тем самым облегчить свою жизнь. И это довольно реалистично, в особенности при оформлении ипотеки в период кризиса, когда проценты по ней были значительно завышены.

На данный момент банками привлекается всё больше заёмщиков, которым предлагаются наилучшие условия при кредитовании. Изъявляя желание рефинансировать ипотеку, кредитозаёмщику изначально нужно переговорить с специалистом действующего банка. Ведь им может быть предложено снижение процентной ставки, замена валюты кредитования или продление срока ипотеки.

Видео: как рефинансировать ипотеку?

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: