Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать ипотечную квартиру?

Можно ли продать ипотечную квартиру? – Однозначный ответ: можно, но сложно.

Для большинства россиян ипотечное кредитование является прекрасной возможностью улучшить свои жилищные условия. Несмотря на высокие процентные ставки по долгосрочным обязательствам, все больше граждан обращаются к данному варианту приобретения желанной квартиры. Ипотека обременяет заемщика не только финансовой зависимостью перед банковской организацией, но и накладывает ограничение на приобретенное ипотечное жилье.

Помните! Права и обязанности залогодержателя и залогодателя регулируется федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. последняя редакция N ФЗ-486.

Почему человек решает продать квартиру в ипотеке?

Нередки прецеденты в банковской практике, когда владельцам ипотечного имущества приходится обращаться в финансовую организацию с вопросом: «Как быстро продать квартиру с ипотекой?». Представленная ситуация довольно редкая для российских граждан, но случаются и такие случаи.

Так что же заставляет граждан задуматься о продаже кредитного жилья? Это:

  1. Финансовая несостоятельность уплаты ежемесячного платежа и процентных расходов по кредиту.
  2. Непредвиденные личные обстоятельства – развод, женитьба, смена постоянного места жительства.
  3. Инвестиции (перепродажа) и т.п.

Эти и иные факторы вынуждают владельцев ипотечного жилья задуматься над продажей. Но, возникают сложности, до даты полного погашения кредита нельзя произвести: продажу, обмен, дарение, оформить аренду на третье лицо или заложить недвижимость.

Владелец должен помнить, что только после письменного разрешения кредитной организации оформляется возможность на осуществление иных сделок с участием кредитного имущества (ст. No301 ГК РФ).

Оптимальные схемы

Самостоятельный поиск покупателя

Представленный вариант наиболее обременительный, так как большинство покупателей сторонятся ипотечной недвижимости. Когда найдется потенциальный клиент, он должен обратиться в финансовое учреждение для дальнейшего переоформления договора, с последующим внесением остатка ипотечного платежа в две депозитные ячейки банка.

В первой фиксируется наличие денежных средств для погашения долга по ипотеке, во второй – оставшаяся часть. Это необходимо для снятия обременения и дальнейшего подписания договора передачи собственности на квартиру.

После официальной регистрации в Росреестре заемщик и финансовое учреждение получают полный доступ к денежным средствам. Все операции с банковскими ячейками проводятся в присутствии уполномоченного сотрудника кредитной организации.

Перекредитование (переуступка) в банке

Основная отличительная особенность от первого варианта – это предмет продажи. Им выступает ипотечный кредит. Для данного варианта необходимо обратиться в банковское учреждение для согласования кандидатуры нового заемщика.

Финансовая организация вправе одобрить или не одобрить будущего заемщика ипотечного жилья. Важными факторами выступают финансовая стабильность и кредитная история покупателя.

При подтверждении кандидатуры банк оформляет договор о перезаключении права собственности ипотечной квартиры, для дальнейшего погашения обязательств по кредитному договору. В данном случае жилая недвижимость продолжает быть в залоге у кредитной организации.

Важно! Оформлением перерегистрации ипотечного кредита на нового владельца в Росреестре занимается кредитная организация. Будущему владельцу необходимо будет подписать договор о переуступке кредитного обязательства.

Этот вариант — прекрасная возможность гражданам приобрести желаемую квартиру по демократичной стоимости. Большинство залоговых квартир продаются по доступной рыночной цене.

Обратите внимание! Независимо от вида продаваемой квартиры (первичный или вторичный рынок недвижимости), гражданам необходимо будет уплатить сбор (НК РФ), даже если это переуступка долевого участия по ипотеке. Однако можно уменьшить сумму на понесенные расходы. После нотариального оформления документов необходимо подать до налоговой инспекции отчет по форме 3-НДФЛ для предотвращения штрафных санкций.

Досрочное погашение договора по ипотеке

Это самый легкий путь реализации недвижимости. Необходимо внести оставшуюся сумму денежных средств для погашения кредитных обязательств и квартира автоматически перестает числиться в залоге.

Единственный нюанс, нужно иметь в распоряжении определенную сумму денег: тяжело получить кредит для погашения, если есть минимум один не уплаченный банковский долг.

Если владельцу жилья повезло и он нашел потенциального клиента на квартиру в ипотеке, то необходимо:

Шаг 1Рассчитаться ему от имени заемщика или доверительного лица (доверенность заверяется нотариально).
Шаг 2Внести необходимую сумму денежных средств для уплаты ипотеки.
Шаг 3Получить выписку с банковского учреждения о снятии обременения на залоговую квартиру.

Официально выплаченная ипотека дает возможность продавцу юридически оформить куплю-продажу в регистрационной палате. Этот вариант используется преимущественно для выкупа недвижимости в новостройке.

Независимо от выбранной схемы, первое, что должен сделать заемщик – это обратиться в банк для получения разрешения на продажу жилой недвижимости. По большей части кредитные организации всегда готовы помочь своим клиентам, ведь это в их интересах.

Если заемщик не сможет выплатить оставшийся долг по ежемесячным платежам, то банк автоматически начисляет долговые обязательства и в дальнейшем изымает их с жильем через судебных приставов.

Надо быть готовым к тому, что не уплаченные процентные начисления по ипотечному договору необходимо будет погасить продавцу перед подписанием договора купли-продажи.

Особенности налогообложения при продаже ипотечной квартиры

Важно помнить, если купленную в ипотеку квартиру заемщик решит продать раньше, чем через три года после подписания соглашения с кредитной организацией по завышенной первоначальной стоимости, то ему придется оплатить налог 13% (НК РФ).

Продажа ипотечного жилья — подводные камни и возможные риски для двух сторон

Реализация квартиры с обременением по ипотеке всегда осуществляется с участием нижеприведённых субъектов:

  • Залогодатель — покупатель кредитной недвижимости.
  • Залогодержатель — банковское учреждение.
  • Будущий владелец квартиры.

Для кредитной организации самое главное – быстро погасить всю сумму по ипотечному договору, поэтому подбирать наиболее высоколиквидные варианты для продавца работники банка не будут. Поэтому оформление сделки через финансовую компанию наименее привлекательно для владельца недвижимости.

С иной стороны, если жилплощадь не пользуется спросом на рынке недвижимости, а привлекательность только в ее доступной цене, то о выгоде можно забыть.

Порой самостоятельная продажа ипотечной квартиры без привлечения банковской организации не доступна по уставу кредитного контракта. Большинство финансовых учреждений предпочитают оформлять продажу только через собственную проверенную клиентскую базу.

Еще один немаловажный аспект: при разрешении самостоятельной продажи квартиры с ипотекой стоимость полностью контролируется банком. Заемщик не имеет полномочий устанавливать цену ниже первоначальной для осуществления быстрой продажи. Банку важно быть уверенным на 100% в дальнейшем погашении ипотечного обязательства заемщика, включая возникшую пеню и штрафные санкции.

Что касаемо покупателя, то опасность сделки сводится к нулю при оформлении купли квартиры с непогашенной ипотекой. При составлении и подписании договора участвуют: независимый представитель банка, риэлтор и юрист. Оформленный договор купли-продажи будет на 100% законным и неоспоримым в суде.

Сбербанк — поможет выгодно продать квартиру в ипотеке

Сбербанк — это крупный российский финансовый конгломерат, который готов помочь своим клиентам в сфере ипотечного кредитования. Если клиент после подписания кредитного договора не имеет возможности в дальнейшем погасить свои обязательства по ипотеке, то ему необходимо обратиться к сотрудникам банка. Если кредитная организация сочтет уважительными причины продажи залоговой квартиры, то в письменном виде будет представлено разрешение. Ведь банк захочет получить обратно свои денежные вложения.

Сбербанк владеет в своем распоряжении финансовой торговой площадкой для реализации ипотечных активов, в которой представлены различные аспекты продажи для физических и юридических лиц. После выставления ипотечного жилья выбирается наиболее выгодный вариант сделки.

Кредитное учреждение не может гарантировать первоначальных условий, которые были прописаны у первого заемщика при оформлении квартиры.

Последовательность оформления продажи жилья с ипотекой:

  1. Погашение долга по ипотеке покупателем перед банком.
  2. Оформление уступки (перекредитование) на нового заемщика.
  3. Если покупатель не располагает денежными средствами для окончательного расчета по реализации квартиры с ипотекой, по письменному соглашению с финансовой организацией он может получить задаток для снятия отягощения на квартиру. Благодаря чему оформляется у регистратора передача права собственности на жилье.

Перед оформлением сделки покупателю необходимо просчитать свои финансовые возможности, так как банк проведет тщательный анализ финансовой устойчивости клиента.

Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: