ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”: обзор и основные нюансы

Сегодня в России достаточно высокая стоимость жилой недвижимости и федеральные законы должны защищать население от неправовых действий банковских структур. Для покупателя недвижимости очень важна законность проведённых финансовых сделок. С мая 2015 года в РФ работает ФЗ «Об ипотеке» с последними изменениями от 2019 года. Он корректировался 16 раз и сегодня проведем обзор федерального закона «Об ипотеке», который позволит правильно разобраться в последних изменениях при корректировке.

Закон “Об ипотеке” — действующая редакция со всеми корректировками

На протяжении почти 20 лет в ипотечный федеральный закон в РФ вносилось достаточно много поправок и задействовано множество регуляторных актов по выдаче ипотеки, по безопасности как заемщика, так и банковской структуры. По обзору нормативных актов видны важные нюансы, которые внесли ясность в законодательство по ипотечному кредитованию. На сегодня действует федеральный закон, опубликованный 03.07.2016 года, в который были внесены поправки и корректировки 1 июля 2017 года.

Последнюю редакцию Закона можно скачать по ссылке.

Обзор изменения в федеральном законе про ипотеку:

ИзменениеКраткая характеристика
Ограничение по закону размера пени (неустойки) за непогашенную в срок ипотекуНеустойка не должна быть выше, чем ключевая ставка Центробанка на момент регистрации ипотечного соглашения.
Ключевая ставка - это банковский процент ЦБ за предоставляемые кратковременные (до одной недели) ссуды банкам как коммерческим, так и государственным.
С мая месяца 2017 года, данный тип ставки - 9,250%.
По федеральному закону необходима нотариальная заверка сделок по ипотеке и недвижимости, которая имеет несколько собственниковПроведя обзор новой корректировки закона об ипотечном кредитовании видна защищённость долевых собственников жилой недвижимости.
Сегодня необходимо нотариальное подтверждение продажи квартиры или же долевой части в ней. При продаже все собственники недвижимости должны у нотариуса заверить желание принимать участие в соглашении купли и продажи.
Данная корректировка сильно увеличила суммы при оформлении недвижимости, но обезопасила собственников от незаконной продажи их доли.
В федеральном ипотечном законе произошли корректировки расчёта налога со сделки купли и продажи.В федеральном ипотечном законе указывается, что с первого января 2016 года увеличивается срок для владения жилой недвижимостью, чтобы быть освобождённым от уплаты налоговых сборов - с трёх лет до пяти лет.
Сумма налогового сбора рассчитывается с двух документов:
· стоимости жилой недвижимости по кадастру;
· стоимость, что отмечена в соглашении купли - продажи.
Сегодня нет смысла продавать жилье по сниженной его стоимости, потому что рыночная цена на жилую недвижимость примерно равна её кадастровой цене.
Если собственность зарегистрирована до 01.01.1016 года, тогда действует 3-х летний срок владения жильем, чтобы быть освобождённым от налогового сбора.
Обзор закона 102 - по программам для военнослужащегоВ откорректированной редакции федерального закона указывается, что ипотека для военнослужащих не будет отражаться в кредитной истории.
По данной программе сам заёмщик (военнослужащий РФ) не вносит плату за ипотеку, а плату вносит государство, которое предоставило ему участие в данной программе.

Общие сведения

Новый закон об ипотечном кредитовании имеет четкие нормативные нюансы:

  • Об ипотеке — основания для ее предоставления.
  • Прописанные требования к заемщику, а также к залоговому имуществу.

В соответствии с обзором федерального закона можно выделить следующее — залог недвижимости при ипотеке должен быть закреплен двухсторонними договорными составляющими:

  1. Залогодатель — владелец и собственник недвижимого имущества, передающегося в залог банковскому учреждению под выдачу ипотеки.
  2. Залогодержатель — финучреждение, которое приняло недвижимое жилое имущество до момента окончания финансовых обязательств (выплаты всей суммы ипотеки) заёмщика.

Также федеральный ипотечный закон выделяет такой нюанс — залогодатель может и не быть заемщиком по ипотеке, а своим имуществом подтвердить право на выдачу ипотечного займа в качестве поручителя.

Обзор нормативных актов по ипотечному кредитованию

По обзору ФЗ 102 выяснено, что кроме ипотечного договора ипотечная ссуда устанавливается по таким нормативным актам:

  • Договор-согласование займа.
  • Договор-соглашение аренды.
  • Подрядный договор.
  • Финансовые обязательства в соответствии с соглашением купли-продажи жилой недвижимости.

Также в договоре прописывается полный список всех финансовых обязательств с обеих сторон, которые покрываются залоговой жилой недвижимостью.

Согласно обзору федерального закона, определены изменения в правах залогодержателя при нарушении акта договорённости:

  1. Залогодержатель имеет полное право на возмещение своих убытков.
  2. Взыскать с заемщика штрафы и проценты за нецелевое использование средств ипотеки.
  3. Взыскать с залогодателя сумму госпошлины за проведение судебных разбирательств и затраты в момент реализации залогового недвижимого имущества.

Все данные нюансы должны быть чётко прописаны в соглашении между залогодателем, а также залогодержателем недвижимого жилого имущества на момент финансовых обязательств по ипотеке.

Важно! Грамотно составленный документ в рамках федерального закона защищает залогодателя и залогодержателя в одинаковой форме.

Имущество, которое передается в залог согласно ФЗ

Согласно федеральному закону залоговым имуществом может стать такая недвижимость или же собственное имущество:

  • Участки земли, не попадающие под 63-ю статью ФЗ об ипотеке.
  • Недвижимость, что предназначена для ведения предпринимательской деятельности.
  • Жилые частные дома или части в них с изолированными отдельными комнатами.
  • Дачные домики.
  • Стационарные гаражи.
  • Хозяйственные постройки — фермы, бани.
  • Речные или морские суда.
  • Суда воздушного снабжения.
  • Гаражи.

В соответствии с федеральным действующим законом, имущество принимается в залог только полностью, а не часть его (нельзя заложить кровлю дома или же корпус, либо двигатель катера).

Также в последних корректировках федерального ипотечного закона в части о залоге недвижимости отмечено, что частный жилой дом принимается в качестве залогового объекта только с участком земли под домом и придомовой территорией. Если же придомовая земельная территории находится во владении по договору аренды, тогда в залог идет данное соглашение аренды на участок земли с частным домом.

Обратите внимание! Если договор финансового обязательства составляется не дольше, чем на 5 календарных лет, то в федеральном законе предусмотрено — что на данный срок нет необходимости согласия хозяина участка земли, для того чтобы отдать его в ипотечный залог.

Обзор новых поправок к ипотечному договору

Правила составления всех нормативных актов и документов строго регламентированы в ГК РФ. Федеральный ипотечный закон 102 прописывает дополнительные правила составления ипотечной документации. В ипотечном договоре в обязательном порядке должны быть прописаны следующие сведения:

  1. Предмет залога ипотеки и оценивание залогового имущества.
  2. Объем, а также сроки финансовых обязательств по ипотеке.

В ипотечном соглашении прописываются все нюансы залогового имущества:

  • Наименование объекта недвижимости.
  • Полное описание жилой или же не жилой недвижимости.
  • Месторасположение данного здания.
  • Если участок земли находится в аренде, обязательно прописывается период аренды.

Также в ипотечном договоре необходимо указать действия с залоговым имуществом, а в случае нарушения залогодателем финансовых ипотечных обязательств:

  1. Указать меры урегулирования нарушенных ипотечных обязательств без суда.
  2. Реализация имущества по решению суда — указать право залогодателя принимать участие в торгах.

Обзор сведений федерального закона по ипотечному кредитованию:

  • На заглавной странице договора ипотечного займа указана полная сумма ипотеки.
  • Условия выдачи ипотеки, а также ее оформление, должны быть в свободном доступе для граждан — размещена информация на официальных сайтах банков и кредитных финучреждений.
  • После оформления ипотечного договора заемщик на руки должен получить график и суммы внесения платежей по закрытию тела ипотеки, а также банковские проценты.

Регистрация ипотеки в соответствии с федеральным ипотечным законом

Ипотека — это финансовая сделка с использованием недвижимого имущества. Финансовые обременения подлежат обязательной регистрации в региональном отделении Росреестра по месту нахождения залоговой недвижимости.

Порядок регистрационных действий такой:

  1. Для проведения регистрации основанием служит соглашение по ипотеке и предоставление в отдел Росреестра обращения, которое подписанное обеими сторонами на регистрацию финансового обременения данной недвижимости.
  2. Также заявление может быть подписано нотариусом, если нотариальное подтверждение прописано в ипотечном договоре.
  3. При регистрации в Росреестре не изымается сумма госпошлины.
  4. Вся информация о залогодержателе в Россреестре заполняется на основании ипотечного договора (поэтому необходимо тщательно проверять все графы заполнения соглашения ипотеки), а также в отделе регистрации могут потребовать установочные документы залогодержателя (финучреждения).
  5. Также вместе с ипотечным договором в отдел регистрации нужно передать закладную на недвижимость и все необходимые к ней договорные акты и приложения.
  6. Для оформления уступки права на залоговое имущество нужно в отдел регистрации предоставить договор и чек на оплату госпошлины по данной услуге.
  7. Внесение сведения в государственный реестр происходит на основании обращений и уплаты государственной пошлины за предоставленные отделом регистрации услуги.

Сроки регистрации залогового имущества в Росреестре

В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке» для регистрации залогового имущества в Росреестре отведены четкие временные рамки и зависят они от объекта, который передается в залог ипотеки:

  • Участки земли — период регистрации 15 рабочих дней.
  • Нежилая недвижимость и промышленные здания — 15 рабочих дней.
  • Недвижимость жилого фонда — 5 рабочих дней.
  • Другие залоговые объекты — 30 календарных дней.

При нотариально заверенном ипотечном соглашении сокращается срок регистрации для всех жилых и не жилых объектов до 5-ти рабочих дней.

Обратите внимание! Дата регистрации в Росреестре зависит от времени подачи полного пакета необходимой документации.

Правила сохранности залогового имущества

Федеральный закон, последняя его корректировка указывает, что залогодержатель жилого или же не жилого имущества не имеет законного права ограничивать залогодателя использовать данную недвижимость или имущество по его целевому направлению:

  1. Залогодатель имеет право жить в залоговой жилой недвижимости или даже сдать ее в аренду.
  2. Заёмщик ипотеки использует нежилой объект по назначению — гараж, складское помещение, бани, производственный цех и т.д., а также он может сдать в аренду нежилую недвижимость.
  3. Залогодержатель не имеет права претендовать на доход от аренды залогового имущества. Сумма дохода остаётся у собственника залогового объекта (залогодателя).

Для залогодателя в федеральном ипотечном законе также предусмотрены правила по сохранности залогового под ипотеку имущества:

  • Залогодатель обязан поддерживать залоговое имущество в хорошем состоянии.
  • При помощи собственных финансовых средств проводить текущие ремонты квартиры или же частного жилого дома.
  • Нежилой объект, требующий ремонта, также должен быть отремонтирован за счет финансирования со стороны заемщика ипотеки.

Важно знать! Страхование имущества, которое идет в залог под выдачу ипотеки, проходит процедуру страхования за счет заёмщика, если другой вариант не прописан в ипотечном договоре.

Когда существует реальная угроза разрушения залогового объекта, то по закону залогодатель в кротчайшие сроки должен поставить в известность кредитора.

Обзор процедуры снятия обременения с залоговой недвижимости, прописанной в законе «Об ипотеке»

Снятие записи обременения с залогового объекта в Росреестре проходит за 3 рабочих дня.

В Росреестре снятие регистрации происходит на основания такой подтверждающей документации:

  1. Обращение от залогодержателя о приостановлении обременения на залоговое имущество в связи с выполненными залогодателем финансовыми обязательствами по ипотеке.
  2. По решению суда о приостановлении действия договора ипотеки.
  3. Заявление исполнительного органа на федеральном уровне о регулировании НИС по ипотеке для действующих военнослужащих РФ.
  4. Для того чтобы была выписка о снятии обременения, необходимо предоставить в Россреестр свидетельство о регистрации с отметкой о финансовом обременении.

По итогам проведенной процедуры происходит погашение записи о финансовом обремени в реестре. Собственник получает свидетельство уже без финансового обременения на имущество. Также в Россреестре могут потребовать оригинал закладной, на которой стоит отметка залогодержателя о выполненных всех обязательствах заемщика ипотеки. Закладная должна быть подписана руководителем финучреждения, предоставившего заёмщику ипотеку, а также на ней должна стоять печать.

Все правила процедуры прописаны в федеральном ипотечном законе, а последние изменения касаются только снятия обременения имущества для военнослужащих по специальной программе кредитования жилья. Для этого необходимо заявление федеральных органов, которые регулируют НИС.

Процедура взыскания

При несвоевременном погашении ипотечного кредита банк имеет право наложить взыскание на заложенное имущество:

  • По вынесенному решению суда о взыскании.
  • По процедуре внесудебного пути взыскания.

Если же в ипотечном договоре не прописаны пути взыскания без привлечения судебных органов, тогда банк может провести взыскание только после того, как такое решение вынесет суд.

Также необходимо помнить о том, если суд отказал кредитору о взыскании заложенного имущества, то это не освобождает заемщика от выплаты тела ипотеки, а также всех банковских процентов. Если заемщик не выплачивает тело ипотеки и проценты, то кредитор может повторно обратиться в судебные органы.

Правила реализации залогового имущества в соответствии с ФЗ «Об ипотеке»

Залоговое имущество, которое подлежит к взысканию, реализуют при помощи открытых торгов. Проведение и организация торгов регламентированы Гражданским кодексом РФ.

Проведение открытых торгов происходит по такой процедуре:

  1. Не раньше, чем за 30 календарных дней, а также не позднее, чем за 10 календарных дней до открытых торгов кредитор в официальной региональной прессе размещает объявление о поведении аукциона.
  2. В объявлении отмечается время и место его проведения.
  3. Также в объявлении указывается, какое имущество выставляется на открытые торги.

Все желающие, которые хотят приобрести залоговое имущество на торгах, должны внести сумму задатка не выше, чем 5,0% от первоначально заявленной стоимости имущества.

Победителем торгов является тот покупатель, который внес максимальное предложение стоимости аукционного объекта.

Всем остальным заявителям аукциона возвращается сумма внесённого задатка.

В день торгов с победителем подписывается официальный протокол. Действие данного протокола — 5 календарных дней. За этот период времени победитель должен внести в банк оставшуюся часть заявленной суммы. Когда вся сумма за имущество выплачена, тогда в течение 5-ти календарных дней с победителем составляется договор купли и продажи.

Заёмщик ипотеки также может принять участие в открытых торгах на равных со всеми участниками условиях. Также заёмщик до начала торгов может погасить задолженность по ипотечному кредиту и восстановить право распоряжаться своей собственностью.

Внесудебная процедура реализации залогового объекта действует по такой же схеме, но только проведением открытого торга занимается уполномоченный залогодержателя.

Важно! Несостоявшимся открытие торгов может считаться, если на них был один покупатель и не было процедуры увеличения первоначальной суммы.

Положительные нюансы и недоставки федерального ипотечного закона

Корректировки федерального основного закона «Об ипотеке» происходят ежегодно. Все новые поправки направлены на то, чтобы сделать проще процедуру заключения сделки по ипотеке, а также обезопасить обе стороны данной сделки.

Основные положительные нюансы последней редакции Закона:

  • При составлении ипотечных договоров нужно учитывать интересы собственников залогового объекта.
  • При заключении сделки по ипотеке составляется единственное соглашение, в котором четко учитываются все нюансы по ипотечному кредитованию.
  • Закон дает возможность собственнику отдавать в залог объект нескольким залогодержателям.

Недостатками данного закона являются такие моменты:

  1. В нем не прописана процедура снятия обременения с залогового жилья по причине расторжения договора купли-продажи.
  2. Также недостатком есть тот факт, когда залогодержатель имеет право переуступки востребования ипотечного долга. Кредитор может продать ипотечный долг даже тем организациям, которые не имеют лицензированного права предоставлять заём населению.
  3. Также к недостаткам относится то, что закон больше охраняет интересы кредиторов (в нем четко прописаны процедуры взыскания и реализации залогового имущества).

Обзор важных аспектов

  • Объект находится под банковским залогом на протяжении всего срока действия ипотечного договора — до выплаты всей суммы займа.
  • Если недвижимость приобреталась по военному займу, тогда залогодержатели — Министерство обороны РФ и банк.
  • Если ипотека не была погашена, то ипотечный долг посредством открытых торгов залога проходит процесс возврата кредитору.
  • Если собственниками выступают граждане с установленной группой инвалидности, то для оформления залога необходимо разрешение опекунских органов.
  • Обязательно необходимо застраховать залоговую недвижимость.
  • Банковские риски ипотечного долга не входят в обязательное страхование.
  • Ипотека оформляется в том населённом пункте, где расположена недвижимость.
  • Если заемщик нарушает закон 102 об ипотечном кредитовании, тогда банк имеет право потребовать досрочного погашения ипотечного займа.
  • Кредитор имеет право проверять состояние залогового имущества.
  • Взыскание нельзя провести, если сумма остатка ипотеки не больше, чем 5,0% от всей заемной суммы.
  • Заемщик имеет право в суде потребовать отсрочку в выплате остатка ипотеки на один год.
  • После проведённых открытых торгов заемщик теряет право на свою собственность.

Заключение

Как видно по обзору федерального закона о выдаче и правилах регулирования ипотечных сделок, он дает чёткое определение каждой финансовой процедуры. Данный закон — это совокупность законодательных актов и правил, что на законном основании регулируют все отношениям между заемщиком ипотечного кредита и банком.

Видео

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: