Ипотека: подводные камни и риски

Ипотека – услуга банка, являющаяся весомым фактором развития экономики страны и инструментом обеспечения постоянного функционирования финансового механизма. Хотя это один из самых надежных и безопасных видов займа в банковской сфере, все же в этом секторе есть много секретов и рисков для сторон, заключивших договор ипотечного кредитования.

В большей своей степени риски ипотечного кредитования обусловлены несовершенством российского законодательства. Они могут быть вызваны разными причинами: налоговыми, валютными, инфляционными, экономическими, политическими.

Что нужно знать об ипотеке и сопутствующих ее рисках?

Идентификация рисков ипотечного кредитования

Известно, что в сумму ипотеки входят различные виды рисков. Рискам подвергаются как кредитные организации, так и заемщик, оформляющий ипотеку. Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны уровнем жизни населения страны, кредитно-финансовой политикой государства, макроэкономическими факторами, динамикой стоимости жилья, применяемыми кредитно-финансовыми технологиями.

Заемщик, как правило, рискует только возможной потерей имущества и теоретическим снижением своих доходов, то у кредитного учреждения ипотечных рисков гораздо больше.

Все виды рисков можно разделить на систематические и не систематические. Большая их часть относится к систематическим, и они не имеют индивидуальный характер. Но существуют и не систематические, которые зависят от экономики конкретного региона или страны.

Важно знать. Чтобы как можно выгоднее приобрести жилье по ипотечному кредитованию заемщику нужно четко знать основные банковские риски и все тонкости кредитования.

Риски ипотечного кредитования
Основные виды рисков по ипотеке

Риски подразделяются на такие виды:

  1. Риск досрочной оплаты ипотеки.
  2. Риск процентной ставки.
  3. Кредитный риск.
  •      Частичная или полная потеря дохода.
  •      Частичная или полная потеря трудоспособности заемщика.
  1. Риск ликвидности.
  2. Рыночные факторы.
  •      Инфляционные процессы.
  •      Изменение стоимости жилья на рынке недвижимости.
  •      Изменение валютного курса.
  1. Имущественные риски.

Досрочная оплата кредита

При возникновении риска досрочной оплаты заемщиком суммы ипотеки банковское учреждение может понести большие финансовые потери. Для всех банковских и финансовых организаций присущи основательные маркетинговые исследования рынка заемных отношений, рынка недвижимости, рынка капитала, а также жесткий контроль предоставления кредитов. Предусмотреть такой риск очень сложно, но все же он существует.

Изменение процентной ставки

Доход банка в основном формируется за счет разницы между выданным кредитом и привлеченным депозитом, а также выпуска ценных бумаг и облигаций. Риск процентной ставки – это риск недополучиния кредитной организацией прибыли за счет уменьшения процентной ставки, по которой оформлялась ипотека.

Основные причины изменения процентов по ипотеке:

  • Неэффективная банковская политика.
  • Неправильные инвестиционные технологии и инструменты.
  • Негативная экономическая ситуация в стране.

Основная сложность ипотеки как долгосрочного кредитования – сбалансированность банковских активов и пассивов. Процентные ставки по выданным займам (активы) в основном постоянны в течении длительного времени, а вот пассивы банка (вклады) – очень слабо привязаны, в связи с их свободным изъятием и краткосрочностью. Именно поэтому риск процентных ставок включает в себя не только изменение ставки по ипотечному кредитованию, а и понижение стоимости выплат по займу.

Риск процентной ставки зачастую сравнивают с риском неликвидности, так как они взаимосвязаны. Оба риска возрастают, когда применяются рискованные ставки в больших объёмах. Как пример, при выдаче долгосрочных кредитов в значительно большем количестве или наоборот, при большей доле краткосрочных вкладов. И если заменить краткосрочные кредиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки станет намного меньше.

Нужно учитывать и влияние непосредственно процентной ставки. Кредитное учреждение не может постоянно поднимать процент по ипотеке чтобы минимизировать свои риски, так как вскоре поднятый процент будет непосилен заемщику. Главное оптимизировать уровень риска к будущему доходу, учитывая, что эти 2 понятия обратно пропорциональны.

Кредитный – один из основных ипотечных рисков

Это понятие включает в себя невыполнение заемщиком своих обязанностей по ипотечному договору. Главное для банка — поддерживать количество непогашенных кредитов на уровне до 5%.

Условия снижения кредитного риска:

  1. Точная оценка объекта ипотеки и кредитоспособности клиента банка.
  2. Эффективная работа механизма «обращение взыскания».
  3. Проверенная система регистрации имущественных прав.
  4. Страхование ипотеки.
  5. Наличие резервных фондов.
  6. Преждевременное выявление проблемных кредитов.
  7.  Эффективные программы возврата кредитов.
  8.  Привлечение государственных гарантий на ипотеку (льготное ипотечное кредитование).

Частичная или полная потеря дохода

Учитывая финансовый кризис в государстве и экономическую нестабильность заемщику достаточно легко потерять свое рабочее место и тем самым доход или его часть. В таком случае человеку в первую очередь нужны средства на существование, а не на оплату обязательств по ипотеке.

Банковскому учреждению при снижении платежеспособности заемщика следует перевести его на более лояльные условия кредитования, которые не всегда будут выгодными. При изменении условий ипотечного договора может быть указана досрочная выплата долга по ипотеке.

Потеря трудоспособности

Также существует риск полной или частичной потери трудоспособности заемщика, так как предугадать несчастный случай невозможно. Последствиями несчастных случаев могут быть различные травмы и заболевания. В таких случаях клиент банка не может полной мерой платить долги банку, не имея возможности нормально зарабатывать. Помимо ежемесячных платежей по ипотеке заемщику теперь нужны денежные средства на восстановление здоровья.

Риск ликвидности

Причины возникновения данного риска:

  • Изменение конъюнктуры рынка.
  • Изменение процентных ставок.
  • Изменения фондового рынка.
  • Массовое изъятие вкладов.
  • Плохой контроль по остаткам денежных средств на счетах.
  • Несоответствие между сроками погашения активов и пассивов банка.

Способы снижения риска ликвидности:

  1. Эффективная стратегия мобилизации денежных ресурсов.
  2. Определение потребности банковского учреждения в средствах.

Рыночные факторы как подводные камни при ипотеке

Обращаясь в банк (Сбербанк) за ипотекой, заемщик подвергается также рыночному риску.

Инфляционные процессы

Инфляция в государстве оказывает свое влияние на всех участников ипотечного кредитования. Но если она установлена на уровне примерно 10-12 % за год, то для заемщика вообще нет угрозы. В таком случае индексируется заработная плата и кредитная нагрузка на семью уменьшается.

Обратите внимание! Негативное влияние на человека оказывает только резкое повышение цен, заставляя его либо искать другие источники дохода, либо исправно платить банку, но жертвуя другими жизненными благами.

Для банковского учреждения, выдавшего ипотеку по фиксированной процентной ставке, инфляционные процессы несут последствия в виде:

  • Снижение прибыльности кредитов.
  • Рост вероятности досрочного погашения долга по ипотеке.

Изменение стоимости объекта ипотеки на рынке недвижимости

Цена недвижимости играет существенную роль на оформление ипотеки, поскольку все показатели кредита (сроки, размер, процентная ставка) зависят от объекта недвижимости. Занижение или завышение стоимости ипотечного жилья приводит к увеличению или уменьшению общей суммы кредита и первоначального взноса по ипотеке. Поэтому правильная оценка недвижимости является надежностью ипотеки для всех участников (банк, заемщик, инвестор, государство).

Влияние роста цен на рынке недвижимости для заемщика по ипотеке:

  1. Большая переплата за жилье в итоге.
  2. Рост стоимости кредита и возможный дефолт по ипотеке.
  3. Вероятность стать жертвой нечестного кредитора, который обещал предоставить ипотеку по низкой процентной ставке.

Для банка также существуют негативные последствия после роста цен на недвижимость:

  • Невозможность полностью компенсировать финансовые затраты.
  • Риск потери ликвидности.
  • Отсутствие ожидаемой прибыли.

Изменение валютного курса

В связи с мировым кризисом и нестабильной ситуацией в экономике России существуют изменения курса валюты. Это пагубно сказывается на заемщиков оформивших валютную ипотеку, так как из-за курса увеличиваются выплаты по кредиту. В свою очередь на кредитора валютный курс почти не имеет влияние.

Чтобы пойти на встречу своему клиенту некоторые банки предлагают переоформить ипотеку в рублях, но тут тоже есть свои негативные нюансы:

  1. Повышенные процентные ставки.
  2. Большая кредитная нагрузка.

Важно. Валютная ипотека выгодна только тем гражданам, которые получают доход в такой же валюте.

Имущественные риски при ипотечном кредитовании

Риски продавца во время реализации ипотечного жилья хоть и минимальны, но все-таки существуют:

  • Вероятность заключения сделки с мошенниками.
  • Высокие требования к документам, предъявляемые кредитными организациями с целью защиты заемщика.
  • Отзыв лицензии у банка во время сделки и передачи денежной суммы.
  • Долгое время реализации ипотечного имущества.

Важная информация. Ипотечную недвижимость можно реализовать быстрее, если правильно выполнены все нюансы оформления и в наличии вся документация по сделке.

Последствия для участников сделки

В таблице указаны основные виды угроз при ипотечном кредитовании и их влияние на кредитора и заемщика:

РискВлияние на кредитораВлияние на заемщика
КредитныйНегативноеОтсутствует
РыночныйНегативноеНегативное
ИмущественныйНегативноеНегативное
Утрата трудоспособностиОтсутствуетНегативное
Изменение валютного курсаОтсутствуетНегативное
ИнфляцияНегативноеНегативное и положительное
ДевальвацияПоложительноеНегативное и положительное

Страхование рисков по ипотеке

Для того, чтобы минимизировать риски по ипотечному кредитованию, нужно задействовать механизм страхования от них. Рынок банковских услуг по ипотеке не может нормально существовать без страховых услуг, так как институт страхования помогает перераспределить ипотечные риски.

Риски по ипотеке

В международной банковской системе практикуют такие виды страхования:

  1. Жизни заемщика на случай смерти.
  2. Здоровья заемщика при несчастном случае.
  3. Ипотечной недвижимости от уничтожения или повреждения. В случае наступления страхового случая выплата страховой суммы осуществляется или заемщику, или кредитору. Главное, чтоб страховая выплата направлялась на восстановление ипотечной недвижимости, а не на погашения ипотечных выплат.
  4. Задолженности по ипотеке. Если заемщик отказывается или не в состоянии платить по обязательствам (страховое событие), то страховая компания берет на себя обязанность погашения кредита.
  5. Прозрачности имущественных прав залогодателя. В этом случает кредитор страхует себя от неточностей и непредсказуемых обстоятельств, указывая последнего собственника недвижимости. Также страховаться может последняя информация про оценку жилья, задолженность по налоговым выплатам.
  6. Ответственности лица, которое выполнило оценку стоимости ипотечного имущества.

Заключение

Итак, если человек решил приобрести жилье оформив ипотечное кредитование – он совершает серьезное обязательство, требующее очень внимательное продумывание каждого шага. Управление рисками по ипотеке – важная задача как заемщика, так и кредитора.

Важный совет. Прежде чем подписать договор ипотеки нужно тщательно его изучить и получить консультацию у специалистов этой области. Очень не рекомендуется спешить со сбором необходимых документов и поиском поручителей, способных снизить ставку кредитования.

Ипотеку стоит оформлять в таких случаях:

  • Если отсутствует собственное жилье.
  • Если есть стабильный и высокий доход.
  • Если ипотека будет оформляться в надежном банке на выгодных для заемщика условиях.
  • Если стоимость жилья на рынке недвижимости растет.

Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: