Коммерческая ипотека для физических лиц

Физические лица, ведущие малый бизнес, при его расширении сталкиваются с финансовой проблемой. Не каждый предприниматель имеет возможность выделить из оборота денежных средств крупную сумму для приобретения недвижимости на коммерческие цели. Решением данного вопроса выступает недавно введенный вид кредитования – коммерческая ипотека для физических лиц.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости – это выдача банком на длительный период времени необходимой суммы займа для приобретения имущества нежилого вида.

Законодательная база

Коммерческий ипотечный кредит привлекает внимание молодых начинающих предпринимателей. А чаще всего обращаются нотариусы и адвокаты, так как нуждаются в личном офисе, чтоб принимать клиентов. Еще существуют варианты на приобретение складских, промышленных или торговых помещений для дальнейшей их сдачи в аренду.

Правительство Российской Федерации не заинтересовано в ипотеке коммерческого типа, поэтому законодательно нет конкретных разъяснений в особенностях данного кредитования. Действующая законодательная база рассчитана на займы жилищного вида, которые прописаны в Федеральном Законе «Об ипотеке» № 102. И как результат, не каждая банковская организация изъявляет желание на ипотечное кредитование бизнеса физическим лицам.

Но залоговое имущество коммерческого характера увеличивает шансы на получение ипотеки на коммерческую недвижимость, тем самым уменьшая риски финансовых учреждений. Поэтому данный вид кредита совершенствуется и расширяет свои позиции среди банков.

Основные условия коммерческой ипотеки для физических лиц

Главным критерием при выдаче коммерческой ипотеки является залоговая недвижимость промышленного типа, которая имеет высокую стоимость. Она перекрывает не только долговые обязательства по кредиту, но и начисленные проценты за весь период пользования выданными денежными средствами.

Обратите внимание! Залогом по ипотеке могут быть предоставлены ценные бумаги или объекты движимого и недвижимого имущества, которые имеются в собственности заемщика.

В каждой банковской организации могут выдвигаться свои требования по коммерческой ипотеке, но основными являются:

  • Размер кредитования составляет 1 000 000 — 200 000 000 рублей.
  • Кредит выдается в валюте: евро, рубли или доллары.
  • Сумма первого взноса равняется 20-ти процентам стоимости приобретаемой недвижимости.
  • Кредитная процентная ставка составляет от 10-ти % до 15,5 % физическим лицам, и до 20-ти % юридическим лицам, зависимо от валюты кредитования.
  • Обязательным критерием выступает страхование приобретаемой недвижимости на случай повреждения либо потери (сноса и т.д.) объекта.
  • Период кредитования составляет 5-15 лет, который обозначается исходя из показателей платежеспособности кредитозаемщика.

Требования к заемщику для предоставления коммерческого ипотечного кредита

Кредитование под названием «Коммерческая ипотека для физических лиц» во многом вводит в заблуждение простых клиентов. А именно, что ипотека на покупку нежилого помещения выдается всем субъектам, которые не относятся к статусу «юридическое лицо».

Субъектами, которые имеют право подавать заявку на данный вид кредитования, являются:

  1. Граждане, владеющие собственным бизнесом.
  2. Топ-менеджер организации или фирмы.
  3. Частные предприниматели.

Данные клиенты должны соответствовать основным критериям в выдаче коммерческой ипотеки:

  • Кредитозаемщик должен иметь гражданство Российской Федерации.
  • Возрастная категория клиента составляет не менее 21-го года, и на дату последнего платежа по кредиту возраст не должен превышать 70-ти лет.
  • Деятельность компании (фирмы) должна осуществляться не менее полугода. В случае сезонного ведения бизнеса, то более 1 года.

Основные требования к недвижимости

Учитывая факт, что не каждая банковская организация выдает коммерческую ипотеку для физических лиц, еще существуют региональные ограничения в списках предоставляемых предложений. Их нужно будет уточнить по месту оформления кредита в банке.

Недвижимость, приобретаемая для коммерческих целей, должна соответствовать всем требованиям банка, а именно:

  1. Данный объект должен регионально располагаться на территории оформления коммерческой ипотеки для физических лиц.
  2. Только капитально возведенная постройка.
  3. Общая площадь помещения должна быть более 150 метров квадратных.
  4. Целевое использование коммерческого помещения. Если сфера деятельности заемщика сельское хозяйство, то и помещение, которое берется под коммерческую ипотеку для физических лиц, должно использоваться как склад, амбар, свинарник и т. д. Соответственно паркингом оно не будет.
  5. Коммерческое имущество не должно содержать обременений со стороны третьих лиц.
  6. Объект должен иметь соответствующий кадастровый номер, техническую документацию и иные юридические документы, которые отвечают всем нормам.
  7. Наличие документа, подтверждающего оценочную стоимость коммерческой недвижимости, которая была проведена независимым экспертом (со сроком давности не более 6 месяцев). Данная стоимость должна соответствовать рыночной.
  8. Объект коммерческой ипотеки для физических лиц должен быть застрахован.

К объектам коммерческой ипотеки относят такие помещения:

  • Офис.
  • Склад.
  • Торговая точка.
  • Предприятия обслуживания (гостиничные комплексы, столовые и т.д.).
  • Для производственной деятельности.

Обратите внимание! Банковские организации развивают вид кредитования «Коммерческая ипотека для физических лиц», поэтому могут предоставить личный список объектов, которые соответствуют всем нормам и полноценно готовы к приобретению. Оформление ипотеки из данного списка пройдет без проблем.

Какие документы необходимо предоставить?

Так как коммерческая ипотека для физических лиц это новый вид кредитования и имеет высокий риск при его выдаче, то и стандартного пакета документов, который удовлетворит любой банк в процессе рассмотрения поданной заявки, не существует.

Важно! Банк может потребовать предоставить отчетную документацию фирмы заемщика.

Со стороны кредитозаемщика, будь он частным предпринимателем либо представителем со стороны предприятия, требуется подать данные документы:

  1. Паспорт заемщика и ксерокопию всех страниц для проверки достоверности информации.
  2. Военнослужащим принести ксерокопию военного билета и его оригинал.
  3. Свидетельство о заключении брака, свидетельства всех детей и их ксерокопии.
  4. Документы, подтверждающие право собственности заемщика на движимое и недвижимое имущество, если такое имеется.
  5. Свидетельство о становлении на учет в Управлении Федеральной Налоговой Службы (идентификационный номер налогоплательщика) и его ксерокопия.
  6. Данные о личных банковских счетах (если открыт счет в том банке, где Вы оформляете ипотеку, они не требуются).
  7. Проект соглашения на приобретение определенной коммерческой недвижимости.
  8. Заключение независимой экспертной комиссии об оценочной стоимости данного объекта.
  9. Документ на право собственности кредитозаемщика на недвижимость, которая не имеет обременений со стороны третьих лиц.
  10. Предоставить договора страховки жизни заемщика и недвижимости, что будет покупаться.

При оформлении коммерческой ипотеки индивидуальным предпринимателем (владельцем фирмы) дополнительно нужно подготовить такие документы:

  • Лицензию, что подтверждает направление вида предпринимательской деятельности.
  • Справка о доходах, которая выдается в Налоговой службе.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по выплатам в местный бюджет.
  • Документы о регистрации физического лица как индивидуального предпринимателя.
  • Выписка из Единого Государственного Реестра Индивидуальных Предпринимателей о регистрации сферы деятельности.

Предприниматели, которые относятся к малому и среднему бизнесу обязаны дополнительно подать такие документы:

  1. Справка, предоставляемая на месте работы, подтверждающая, что заемщик является руководителем фирмы более 6 месяцев.
  2. Справка о доходах за последние полгода.

Если заемщик коммерческой ипотеки является ответственным лицом со стороны фирмы, то он автоматически начинает представлять интересы юр. лица. И прежде чем оформить коммерческую ипотеку, нужно документально удостоверить банковскую организацию в своей платежеспособности.

Для этого потребуется подать такие документы:

  • Показатели полугодовалого товарно-денежного оборота фирмы.
  • Документальную отчётность предприятия о расходах и доходах, которую заверяет главный бухгалтер.
  • Выписка банковского счета предприятия об их зачислениях и перечислениях, в случае, если оформление коммерческой ипотеки происходит в другой банковской организации.
  • Показатели основных средств фирмы.
  • Отчётность о существующих задолженностях дебиторского и кредиторского характера.

Варианты оформления коммерческой ипотеки для физических лиц

Выдавая коммерческую ипотеку для физических лиц, банк имеет существенные риски, потому что нет определенной законодательной трактовки по данному кредитованию. Но действуют три основные схемы при оформлении коммерческой ипотеки, снижающие к минимуму риски банковской организации.

Схема № 1. Продавец должен подождать.1.Субъекты сделки подписывают договор купли-продажи.
2.Покупателем передается сумма первоначального взноса (аванса) за приобретаемую коммерческую недвижимость непосредственно продавцу. А со стороны банка выдается гарантийное письмо о выплате остальной суммы сразу после оформления залогового имущества.
3.Проводится регистрация права собственности заемщика на приобретаемый объект.
4.Банком составляется договор о залоговом имуществе по коммерческой ипотеке.
5.Продавцу выплачивается остаточная сумма за приобретенную коммерческую недвижимость.
Схема № 2. Продавец передает объект банку в залог по коммерческой ипотеке.1.Покупатель оплачивает авансовую сумму за недвижимость продавцу.
2.Банк выдает гарантийное письмо о выплате остальной суммы сразу после оформления залогового имущества.
3.Данный коммерческий объект оформляется непосредственно со стороны собственника как залоговое имущество по коммерческой ипотеке.
4.Составляется договор купли-продажи.
5.Продавец получает остаточную сумму за продаваемую недвижимость.
6.Производится перерегистрация права собственности по согласию банка на покупателя и с соответствующим переходом залога.
Схема № 3. Дополнительная регистрация фирмы.1.Продавцом регистрируется новая фирма, которая получит право на собственность объектом коммерческой недвижимости.
2.Данная фирма предоставляет объект банковской организации, как залоговое имущество.
3.Переводятся кредитные средства, которые выдаются покупателю в соответствии с договором по коммерческой ипотеке.
4.Происходит переоформление прав собственности от продавца на продавца (одному юр. лицу, но на новую зарегистрированную им фирму), совместно с банковским залоговым имуществом.
5.После выплаты всей кредитной задолженности, покупатель имеет полное право на переоформление коммерческой недвижимости в собственность.

Обратите внимание! Наиболее лучшим вариантом в оформлении коммерческой ипотеки для физических лиц является вторая схема, так как учитываются интересы каждого участника сделки с наименьшими рисками.

Сравнительная характеристика банков по предоставлению коммерческой ипотеки

В 2019 году коммерческая ипотека выдается различными финансовыми организациями на таких условиях:

Банковская организацияПервый взнос по коммерческой ипотеке, %Наименьшая процентная ставка по коммерческой ипотеке, %Сумма кредита, российские рубли
ВТБ 242016.5От 4 000 000
Сбербанк2014.7150 000 – 600 000
РосБанк2015.1От 1 000 000
РосСельхозБанк2011.510 млн. – 200 млн.
Альфа Банк20182,6 млн. – 78 млн.
Абсолют Банк4017.451 000 000 – 15 000 000

Важно! Существуют и другие банки, которые предоставляют коммерческую ипотеку. АбсолютБанк, Русский Ипотечный Банк, Внешторг, ПромТрансБанк. И каждое финансовое учреждение имеет отсрочку первоначального платежа в период от 6 до 12 месяцев, что является положительным фактором, позволяя кредитозаемщику получить прибыль от уже купленной недвижимости.

Положительные и отрицательные стороны ипотечного кредитования для физических лиц

ПреимуществаНедостатки
1.Покупка собственного коммерческого помещения за короткий промежуток времени.1.Отсутствует четкое законодательное регулирование.
2.Длительный период кредитования – сроком до 10-ти лет.2.Присутствуют спорные моменты в процессе оформления земельного участка, как залогового имущества в случае приобретения всего здания.
3.Предусматривается возможность оформления ипотеки без предоставления первоначального взноса, но с наличием дополнительного залогового имущества.3.Увеличенный перечень требуемой документации.
4.Вероятность досрочного погашения кредитной задолженности без начисления штрафных взысканий.4.Потребность в прохождении и оплате дополнительных процессов: экспертная оценка недвижимости, страхование заемщика и приобретаемого объекта и т.д.
5.Предусматривается перенесение срока выплаты по основному долгу до 6 месяцев.5.Множество банков не практикуют данный вид кредитования, не имея достаточного уровня осведомленности по ипотечным схемам кредитования и количеству рисков.

Заключение

Невзирая на незначительный срок существования коммерческой ипотеки для физических лиц, она пользуется спросом у многих граждан. Каждая банковская организация старается всячески привлечь клиентов, разрабатывая привлекательные условия кредитования.

Даже при увеличенном перечне предоставляемой документации и сложностях в оформлении коммерческой ипотеки, Вы имеете возможность обзавестись личным предпринимательским помещением. А при разумном и целевом использовании можно не только перекрывать ежемесячные платежи, но и приносить себе хорошую прибыль.

Обращаем Ваше внимание на ипотечный калькулятор нашего портала для удобства расчета ипотеки и величины ежемесячных взносов:

Стоимость квартиры:
Первоначальный взнос:
Срок кредита:
Процентная ставка:
Схема погашения
Единоразовая комиссия
Ежемесячная комиссия
Ежегодная комиссия

Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: